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房屋共有人的优先购买权之保护

来源:未知添加时间:2021-08-17 17:42 点击:
律师观点:房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权,共有人的优先权保护优先于租赁人。



刘甲诉刘乙所有权纠纷案

 
 
  刘甲与刘乙系亲兄弟关系,2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层,刘乙一家住在三层,第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房,便迁往他处,将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱,希望将该层楼房出售,并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买,钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某,双方签订了房屋买卖合同,并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房,但刘乙认为钱某系该房承租人,享有优先购买权。双方协商未果,刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人,向法院提起诉讼。
  原告刘甲诉称,自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人,虽其房屋的产权已分立,但仍属于一个整体,并且需要相互配套使用,自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某,自己并不知情,被告刘乙也未通知自己,因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。
  被告刘乙辩称,依照法律规定,承租人钱某享有优先购买权,且自己与钱某订立了房屋买卖合同,房款两清,并办理了过户手续,房屋买卖合同有效。
  第三人钱某述称,自己作为承租人,享有法律规定的优先购买权。且房款已付清,房屋已办理过户手续,自己已取得楼房的所有权。
   法院经审理认为,房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权,而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系,该权利本身不是直接对租赁物所享有,因而不具有物权性质,仅具有债权效力,根据物权优于债权的民法原理,在同等条件下,房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权,在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下,原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下,以同样的价格将楼房出售给第三人钱某,侵犯了刘甲的优先购买权,应属无效。故法院判决如下:(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效;(2)原告刘甲享有优先购买权;(3)诉讼费用由被告刘乙承担。




 

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