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买受人不能以出卖人无权处分为由中止己方履行

来源:未知添加时间:2021-08-25 17:30 点击:


律师观点:房屋买卖合同中,买方不能以卖方无权处分为由,拒绝履行自己的先义务,否则应承担违约责任。


 
来源:人民法院报 | 作者:睢晓鹏
 
  【案情】
 
  王甲、王乙、王丙系三兄弟,共同共有房屋一套,李某知晓此情况。2019年8月12日,王甲与李某签订房屋买卖合同,约定将该房屋作价120万元出售给李某,李某应于合同签订日支付定金5万元,2019年10月1日前支付首期购房款95万元,王甲收到上述100万元后十日内交付房屋并将房屋过户至李某名下,余款20万元于房屋过户当日付清。合同签订后,李某按约支付定金5万元。此后,李某数次发微信、短信给王甲,要求王乙、王丙在房屋买卖合同上签名,或者出具同意出售房屋的书面承诺,未果。2019年10月1日,李某未支付合同约定的95万元。王甲短信催告李某付款,李某以王乙、王丙未在合同上签字,王甲也未提供王乙、王丙同意出售房屋的书面承诺为由拒绝付款。后王甲诉至法院,要求解除房屋买卖合同,没收定金;李某提出反诉,要求解除合同,双倍返还定金。
 
  【分歧】
 
  本案的争议焦点在于买受人可否以出卖人无权处分为由中止己方合同义务的履行。对此,存在以下两种观点:
 
  第一种观点认为,该房屋为王甲、王乙、王丙三人共同共有,王甲无法独立协助李某完成过户手续。故在王乙、王丙未在该合同上签名,或者王甲未出具王乙、王丙同意出售该房屋的书面承诺的情况下,李某可基于不安抗辩权中止己方在先义务的履行,并要求王甲提供履约担保,王甲不提供的,李某可基于预期违约规则解除合同。
 
  第二种观点认为,王甲虽系无权处分订立房屋买卖合同,但该合同有效,对双方具有约束力。合同中并无关于王甲承诺王乙、王丙在该合同上签名的约定,亦无王甲应出具王乙、王丙同意出售房屋书面承诺的约定,李某不能单方变更合同内容、增加对方合同义务。合同订立后并未发生导致或可能导致王甲不能履行合同义务的情形,故李某不享有不安抗辩权,王甲也不构成预期违约。
 
  【评析】
 
  笔者赞同第二种观点。理由如下:
 
  1.无权处分所订立的合同有效。无权处分所订立合同的效力问题,曾经是长期困扰实务界的一个疑难问题,有效说、无效说和效力待定说争执不下。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此问题进行了明确,该解释第三条(2020年修正时删除)规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。民法典因袭之,在第五百九十七条第一款规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。据此,无权处分所订立的合同为有效合同。故双方当事人均应照约履行,未经达致合意,不能单方变更合同内容,也不能单方增加对方合同义务。
 
  2.无权处分不是不安抗辩权的事由。根据民法典第五百二十七条第一款的规定,不安抗辩权系在合同履行过程中,一方合同义务已届履行期,而对方的履行能力降低,有该款规定的情形时,先履行义务一方享有中止己方合同义务履行的权利。若出卖人在订立合同时,虚构事实、隐瞒真相,致使买受人误以为其有处分权而订立合同,则构成欺诈,显然不属于不安抗辩权的范围;若买受人明知出卖人系无权处分,而仍与之订立合同,则因为出卖人无权处分的事实在订立合同时即已存在,合同履行过程中亦不存在履行能力的变化,也不适用不安抗辩权。
 
  3.无权处分不构成预期违约。民法典第五百七十八条规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。本案中,王甲虽属无权处分,但未明确表示或默示不按约定履行合同义务,且李某是在知晓涉案房屋属于王甲三兄弟共同共有的情况下签约的,故不能认定王甲构成预期违约。
 
  因此,无权处分的出卖人在订立合同后,可以通过向所有权人或者其他共有权人取得标的物的所有权或处分权等方式履行合同义务,在无法转移标的物所有权时应承担违约责任。但这不意味着买受人可以出卖人无权处分为由中止己方履行。本案中,李某未履行其义务,经催告后仍未履行,构成根本性违约,王甲可以解除合同并没收定金。
 








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